Programma 4 Opgave Wonen

4.3 Aanpak 

De versnelling in de realisatie van woningbouw gaat gepaard met onzekerheden. De gemeente heeft een studie laten uitvoeren naar de haalbaarheid van locaties en de stedenbouwkundige mogelijkheden. De beschreven invullingen hebben (vooralsnog) een (sterk) indicatief karakter, maar duiden wel de potentie van diezelfde locaties aan. Beperkingen kunnen zich voordoen indien sprake is van sectorale belemmeringen (zoals bodem, geluid, externe veiligheid, e.d.), of wanneer het eigendom niet aan de gemeente toebehoort en een eigenaar geen ontwikkeling wenst, dan wel een andere ontwikkeling dan die door de gemeente wordt voorgestaan. In dat kader is het bij de te maken keuzes van belang zowel de snelheid waarmee tot een ontwikkeling (woningbouw) kan worden gekomen, als de toepasbaarheid van de gewenste woningbouwdifferentiatie.

Dit programma is gebaseerd op de kortere termijn (2023 t/m 2024) en geeft meteen een doorkijk naar de ontwikkelpotenties voor de langere termijn.

4.3.1 Programmalijnen

Dit programma bestaat uit vier programmalijnen. Elke programmalijn heeft een eigen thema; de thema’s zijn nauw met elkaar verbonden. 

1.    Woonruimte naar behoefte

Op basis van demografische ontwikkelingen en de opgelegde taakstelling voor specifieke doelgroepen, ontwikkelen we naar behoefte. Dit kunnen we op de volgende manieren realiseren:
-    nieuwe woningen bouwen;
-    transformeren leegstand (waaronder voormalig agrarische bebouwing [VAB’s]);
-    aanpassen in de bestaande woningvoorraad;
-    herstructurering woonwijken.

2.    Verbeteren, bewaken en behouden balans

Balans gaat zowel over het verdelen van de woningvoorraad als over een balans in de soorten woningen die we hebben in onze gemeente. We maken gebruik van de mogelijkheid om een percentage van onze woningvoorraad toe te wijzen aan onze eigen inwoners. Daarnaast houden we rekening met een evenredige spreiding van doelgroepen, zoals de uitstroom beschermd wonen, maatschappelijke opvang en statushouders. Daarnaast houden we bij herstructureren en nieuwbouw de verdeling van verschillende typen woningen en prijsklassen in het oog.

De bouwopgave voor onze gemeente op basis van de Woondeal komt neer op het toevoegen van 400 woningen aan harde plancapaciteit tot 2026 en tussen de 700 en 900 woningen aan harde plancapaciteit tot 2030.
De na te streven differentiatie daarbinnen betekent dat er qua verdeling sprake moet zijn van 30% sociale huur en 2/3e ‘betaalbaar’. Onder betaalbaar wordt verstaan woningen met een huurprijs tot € 1000 en voor koopwoningen tot een prijs van € 355.000. Deze kaders worden gemeentebreed nagestreefd en niet op project- / locatieniveau.

 
Eveneens richtinggevend is het plan van aanpak, zoals dat met de Baroniegemeenten is opgesteld. Hierin zijn afspraken vastgelegd met betrekking tot de opvang en huisvesting van asielzoekers, statushouders en Oekraïense vluchtelingen.

3.    Regie op de woningmarkt

We gaan toe naar een actieve sturing, uitvraag aan de voorkant, in plaats van toetsing achteraf. De middelen om de regie te pakken zijn bijvoorbeeld:
•    waar nodig en/of gewenst inzetten op een actief grondbeleid (te baseren op maatwerk);
•    opleggen woningbouwprogramma en –differentiatie via de anterieure overeenkomst. 

4.    Ontwikkelingen in samenspraak met inwoners en stakeholders 

Bij alle nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen worden inwoners betrokken. Op deze manier creëren we draagvlak en voelen inwoners zich betrokken en gehoord. Op het abstracte niveau (gemeentebreed) is de gemeente daarbij aan zet vanuit de opgave. Per locatie gebeurt dit via de omgevingsdialoog, gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde notitie burgerparticipatie. In het eerste geval is de gemeente de regisseur, in de tweede situatie is het toetsend.

Voor 2024 zijn er geen nieuwe ontwikkelingen. Op basis van de locaties die in ontwikkeling worden gebracht, wordt echter wel een stijging van de leges voorzien, gemiddeld met een bedrag van € 200.000.

Onderstaande tabel was opgenomen in de begrotingswijziging collegeakkoord.

Deze tabel dient voor 2024 geactualiseerd te worden.

Voor programma 4 zijn geen beleidsindicatoren voorgeschreven.

Schadeclaim in verband met ruimtelijke ontwikkelingen Met het vaststellen van bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen kan er directe of indirecte schade ontstaan doordat gronden en panden minder waard worden. Doordat wij als gemeente het bestemmingsplan vaststellen of de vergunning afgeven, zijn wij degene die de schade in feite veroorzaken. Eventuele schade verhalen wij op de initiatiefnemer waarvoor het besluit wordt genomen.

Dit doen we door het sluiten van planschadeverhaalovereenkomsten met de initiatiefnemer. Hiermee is het risico voor de gemeente zeer beperkt. Bij projecten waar wij als gemeente zelf initiatiefnemer zijn, wordt potentiële planschade in de grondexploitatie opgenomen en dus verrekend bij de verkoop van gronden. De systematiek rondom planschade verandert met de invoering van de Omgevingswet en wordt meer in lijn getrokken met de nadeelcompensatie zoals die wordt bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht. De exacte gevolgen hiervan zijn nu nog lastig in te schatten. Het verhalen van schade op de initiatiefnemer blijft ook onder de Omgevingswet mogelijk. Hiermee kunnen wij het risico in de meeste gevallen beperken.

Voor het programma Wonen zijn geen investeringen voorzien.

In onderstaande tabel zijn, overeenkomstig de BBV voorschriften en gespecificeerd per taakveld, de lasten en baten van het programma opgenomen. Als gevolg van de weergave in een veelvoud van € 1.000 kunnen er in de tabel afrondingsverschillen zitten.