Programma 4 Opgave Wonen

Dit doen we op basis van autonome demografische ontwikkelingen uit het woonbehoefteonderzoek, de opgelegde taakstelling en de beschikbare ruimte voor onverwachte ontwikkelingen. We realiseren passende huisvesting voor de juiste doelgroep tegen de juiste prijzen. 

a.    Er komt meer woonruimte beschikbaar voor zowel onze eigen inwoners als de verschillende doelgroepen vanuit de wettelijke en maatschappelijke taakstelling.
Het Programma Wonen 2024 geeft een duidelijke basis voor de gewenste ontwikkeling in de woningbouw. Woonruimte die beschikbaar komt willen we zo veel als mogelijk beschikbaar maken voor onze eigen inwoners. De juridische en wettelijke mogelijkheden zijn hiertoe beperkt, maar daar waar mogelijk gebruiken we ze. 

b.    Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheden om woonruimte te creëren en behouden voor onze eigen inwoners
De maatschappelijke opgaven voor het huisvesten van bepaalde doelgroepen, zoals asielzoekers en statushouders, blijven bestaan. Hier kunnen we de komende jaren onze ogen niet voor sluiten.  Maar ook de opgave voor doelgroepen zoals jongeren, spoedzoekers en senioren  mag niet onderschat worden. Met het toevoegen van nieuwbouw gaan we een deel van deze vraagstukken te lijf.  Maar ook de bestaande woningvoorraad aanpassen, anders verdelen en beter bereikbaar maken is een deel van de oplossing.

Voor programma 4 zijn geen beleidsindicatoren voorgeschreven.

We streven naar een gebalanceerde woningvoorraad. Een gebalanceerde woningvoorraad is er voor onze huidige inwoners, maar moet ook ruimte bieden voor toekomstige inwoners en verschillende doelgroepen vanuit de wettelijke en maatschappelijke taakstelling. Een gebalanceerde woningvoorraad is niet alleen kwantitatief passend, maar ook nadrukkelijk kwalitatief in balans.

Bij het streven naar een gebalanceerde woningvoorraad richten we ons op zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Het grootste gedeelte van onze toekomstige woningvoorraad staat er namelijk al.

a.    Er is balans tussen wettelijke taakstellingen en autonome lokale ontwikkelingen.
We streven naar realisatie van de wettelijke opgaven in de huisvesting van asielzoekers, statushouders en Oekraïense ontheemden, maar de focus van onze woningbouwopgave blijft gericht op het huisvestingsvraagstuk van onze eigen inwoners. 

b.    We koersen op een juiste mix in woningaanbod per kern en wijk.
De lijn uit de Woondeal SRBT is verwerkt in ons Programma Wonen 2024. Bij nieuwbouwontwikkelingen kiezen we gemeentebreed voor 30% sociale huur en 40% betaalbare koop of middeldure huur. De samenstelling van de bestaande wijk waar een ontwikkeling plaatsvindt kan aanleiding geven om hier per project van af te wijken. Zo proberen we ook de mix in bestaande woonwijken te verbeteren.

c.    Bij iedere ontwikkeling wordt de balans in ruimtelijke inrichting als uitgangspunt genomen.
De ruimtelijke inrichting staat onder druk vanwege verschillende maatschappelijke opgaven zoals klimaatadaptatie, hittestress, wateroverlast en de wens voor een groene en gezonde omgeving. Ook de wens voor onder andere een betere mobiliteit en bereikbaarheid en de energietransitie zorgen dat ontwikkelingen met veel aanvullende eisen en wensen te maken krijgen. Soms is het dus noodzakelijk om op bepaalde ambities af te schalen om ontwikkelingen haalbaar en realistisch te houden.

De gemeente kan op verschillende wijzen regie pakken op de woningmarkt. Actief grondbeleid betekent dat de gemeente zelf de gronden verwerft dan wel toepassing geeft aan het voorkeursrecht gemeenten. Daarmee kan de gemeente zelf gronden uitgeven en tot een door haarzelf gewenste invulling en woningbouwdifferentiatie komen.
Daarnaast kan de gemeente passief een meer faciliterend grondbeleid voeren. In het programma Wonen is bepaald dat een actief grondbeleid geen uitgangspunt is, maar dat per ontwikkeling een keuze gemaakt moet worden welke strategie op dat moment het best passend is. 

a.    Er zijn duidelijke randvoorwaarden voor toekomstige ontwikkelingen.
We houden vast aan de startnotitie als middel ter besluitvorming door de gemeenteraad om de kaders en randvoorwaarden voor een ontwikkeling te bepalen. Voor ontwikkelaars en initiatiefnemers is het daarmee vroegtijdig duidelijk hoe we als gemeente tegen een ontwikkeling aankijken. 

b.    We maken toekomstbestendige woningbouw mogelijk op de juiste locaties.
In de startnotitie maken we een integrale afweging of een locatie geschikt is voor woningbouw en voor welke type woningen.

c.    We zijn creatief en innovatief in onze oplossingen.
De huidige woningmarkt vraagt om creatieve oplossingen. Daarom is het belangrijk om te kijken of we met het loslaten van traditionele bouwvormen en langdurige procedures sneller tot passende woonvormen komen. Niet elk project leent zich hiervoor. Met initiatiefnemers bekijken we per project of we slim snelle stappen kunnen zetten. 

Voor de gemeente is een belangrijke rol weggelegd voor het laten participeren van inwoners. In het geval van een ontwikkeling op gemeentelijk eigendom zal dit niet wijzigen. Als het daarentegen gaat om een ontwikkeling op eigendom van derden heeft de gemeenteraad een participatieverplichting opgelegd vanaf vijf woningen. De notitie burgerparticipatie blijft hiervoor de leidraad. 

Ten aanzien van de stakeholders geldt dat ontwikkelingen vanuit het gemeentebrede perspectief voor wonen worden benaderd. We koersen op de juiste balans in de differentiatie, bij voorkeur op wijk- en buurtniveau. 

a.    Onze inwoners en stakeholders voelen zich betrokken en gehoord.
Participatie is belangrijk om alle belangen in beeld te krijgen en om alle belangen tegen elkaar af te wegen. Het algemeen belang zal in veel gevallen prevaleren boven het individueel belang. Toch kunnen we individuele belangen nooit uit het oog verliezen. 

Op basis van demografische ontwikkelingen en de opgelegde taakstelling voor specifieke doelgroepen, creëren we woningruimte naar behoefte. Dit kunnen we op de volgende manieren realiseren:
•    nieuwe woningen bouwen;
•    niet-woningen transformeren;
•    de bestaande woningvoorraad aanpassen.
 

Balans gaat zowel over het verdelen van de woningvoorraad als over de soorten woningen die we hebben in onze gemeente. We maken gebruik van de mogelijkheid om een percentage van onze woningvoorraad toe te wijzen aan onze eigen inwoners. Bovendien houden we rekening met een evenredige spreiding van doelgroepen zoals de uitstroom beschermd wonen, maatschappelijke opvang en statushouders. Daarnaast houden we bij herstructureren en nieuwbouw de verdeling van verschillende typen woningen en prijsklassen in het oog.

We gaan toe naar een actieve sturing uitvraag aan de voorkant in plaats van toetsing achteraf. De middelen om de regie te pakken zijn bijvoorbeeld:

• waar nodig en/of gewenst inzetten op een actief grondbeleid (te baseren op maatwerk);
• opleggen woningbouwprogramma en –differentiatie via de anterieure overeenkomst.

Bij alle nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen worden inwoners betrokken. Op deze manier creëren we draagvlak en voelen inwoners zich betrokken en gehoord.

Op het abstracte niveau (gemeentebreed) is de gemeente daarbij aan zet vanuit de opgave. Per locatie gebeurt dit via de omgevingsdialoog die is gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde notitie burgerparticipatie. In het eerste geval is de gemeente de regisseur; in de tweede situatie is de gemeente toetsend.